愛濟南客戶端
以“試點先行、制度護航”為路徑，濟南推動建設用地使用權量化登記從“理念”走向“實踐”。
“僅用未開工樓棟的土地份額就拿到大額貸款，項目工期再也不用為資金發愁了！”近日，濟南一家企業中央商務區項目負責人的感慨，道出了不動產量化登記改革帶來的發展紅利。作為全省首個系統性探索建設用地使用權量化登記的試點城市，濟南突破“一宗地一權利”的傳統框架，率先實現土地權利從“整宗模糊”向“精準份額”的轉變，創新激活“沉睡”土地資源，為城市高質量發展注入強勁動能，更為全國不動產土地權利登記改革提供了可復制、可推廣的“濟南樣本”。
○痛點破局○
直擊傳統登記“卡脖子”難題
長期以來，受“非凈地無法抵押”“房地權利交叉模糊”“土地整體查封連帶影響”等問題制約，企業土地資產難以有效盤活，不僅加劇了實體企業融資壓力，也導致部分項目因權屬不清或司法限制無法辦理產權登記，進而引發土地閑置、資產流動性不足、后續開發停滯等一系列問題，嚴重制約產業健康發展。同時，伴隨城市宜居功能優化發展不斷深入、市場經濟向縱深推進，傳統“一地一本證”的登記模式，已難以適配商業綜合體、產業園區、共有產權住房等多元化資產的登記需求。
在萊蕪區，一家企業曾面臨這樣的困局：名下3宗獨立地塊分別抵押給3位債權人，原本計劃整合優化開發，卻因土地合并后，傳統登記模式下的抵押順位問題難以解決，導致項目開發多次擱淺。而濟南建設用地使用權量化登記政策的落地，為企業帶來了轉機。該實踐通過對受償權益進行精準量化與固定化，成功實現了“帶抵押地塊合并登記”，不僅破解了抵押順位問題，更兼顧了開發企業、金融機構等多方主體的合法權益，實現土地資源的高效利用。這一案例生動印證，濟南的量化登記改革，正是直擊傳統模式痛點的“破局之舉”。
○制度創新○
首推“份額確權”核心機制
面對傳統登記模式的局限，濟南主動作為，以“試點先行、制度護航”為路徑，推動建設用地使用權量化登記從“理念”走向“實踐”，印發《關于開展建設用地使用權量化登記試點工作的通知》，逐步構建起可操作、可復制的試點工作體系，讓改革紅利加速釋放。
該模式并非簡單的“分地確權”，而是實現了從“整宗模糊權利”向“精準專屬權利”的深層次變革——通過整合首次錄入登記系統的測繪數據及相應宗地的規劃許可數據，形成《建設用地使用權量化登記表》，以房屋專有部分建筑面積在宗地總建筑面積中的占比為依據，精準劃分對應土地權利份額，并在登記簿予以記載，實現房屋所有權與其對應的建設用地使用權相關聯，確保一體登記、一體變動。這一創新既破解了宗地內建設用地使用權難以分割登記的難題，又明確了不動產權利邊界，實現“房屋所有權”與“土地使用權”的對應。
試點啟動以來，已在多個應用場景實現突破。某企業中央商務區城市更新項目成為首個受益者，憑借未開工樓棟的土地份額成功辦理土地抵押，解決了資金周轉難題，實現“融資與建設”雙軌并行；萊蕪區上述企業則通過量化登記，清晰界定了3位債權人的債權對應份額，為地塊合并開發掃清障礙，實現企業發展與債權人權益保障的“雙向共贏”。
截至目前，濟南已有3個項目完成土地量化登記，涉及土地898.17畝，為企業增加融資額度近30億元；28家企業的34個項目、208個樓棟納入量化登記管理體系。
○全域賦能○
構建多維土地價值激活體系
濟南量化登記的價值，不僅體現在個案問題的解決上，更在于構建起“全域覆蓋、多場景適配”的登記體系。政策自試點之初便立足城市發展需要，將應用場景從地塊整合、項目融資，延伸至老城更新、安置房權益保障等多個維度，真正實現了“土地要素全鏈條激活”。
賦能規劃實施與城市更新。量化登記為城市規劃的精細化管理提供產權技術支撐，確保混合開發、公共配建等規劃要求能精準落地。濟南商埠區、舊工業區等老城區，因建設年代久遠，普遍存在“宗地權屬復雜、建筑功能混雜”的問題，連片改造面臨產權障礙。借助量化登記，能對歷史風貌建筑與待改造建筑的土地份額進行精準區分與處置，實現保護與發展的平衡。
助力資產盤活與高效運營。為持有大型地塊或存量土地的企業提供了精細化資產管理的工具。企業可根據發展需要，對地塊進行分期盤活、分份額融資，既保障資金鏈穩定，又避免整宗土地“一刀切”開發導致的資源浪費，大幅提升國有土地資產的使用效能。
保障民生權益與社會穩定。過去，部分安置房項目因“土地整宗抵押”，導致業主雖拿到房產證，卻面臨“房在地抵”的潛在風險，產權權益難以保障。濟南將量化登記與安置房“交房即辦證”相結合，確保群眾在收房時即獲得完整、清晰的房屋與土地產權，從根本上杜絕“房在地抵”的風險，實現“住有所居、居有所權”。
此外，濟南還將量化登記延伸至工業標準廠房監管、金融風險防控等領域：可精準核查廠房分割轉讓合規性、土地利用效率等情況；金融機構依據明確的土地份額，能精準評估抵押資產價值，降低信貸風險；司法機關在查封土地時，可僅針對對應份額操作，避免“整宗查封”影響企業正常經營。
從破解傳統痛點，到推動實踐落地，濟南以不動產量化登記改革為抓手，不僅解決了長期困擾不動產登記行業的難題，更構建起“政府治理高效、企業發展順暢、群眾權益保障”的多方共贏格局。未來，濟南將持續深化量化登記改革，進一步拓展應用場景、完善配套制度，讓土地要素在城市高質量發展中釋放更大活力。（濟南日報·愛濟南記者：王寶泓 通訊員：張一凡）
責編：
審核：陳鳳祁
責編：陳鳳祁